路線価 (2023) 大阪府大阪市浪速区日本橋3-36-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
価格時点	2023 年
駅名	難波駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万6,932 円／坪 1平米 72万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市浪速区を中心とした商業地域・混在地域と判定した。主な需要者は不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。インバウンド需要の回復期待やレジンデンスを中心とした更地開発案件への投資が活発であるが、建築費の高騰、金利動向、コロナ後のライフスタイルの変化や海外経済の動向等の懸念材料もあり、先行き不透明感がある。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は浪速区及びその周辺の商業地域一円と判定される。背後の住宅等が混在する地域も含まれる。主たる需要者は、収益物件の保有を目的とする法人、自社ビル取得目的の法人等。停滞していた社会経済活動が回復しつつあり、当圏域の不動産市場も徐々に回復している。地価水準は強含み傾向で推移している。なお、市場の中心価格帯は、物件規模等によりばらつきがあり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に所在する価格牽連性を有する取引事例を採用し、適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格である。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	難波駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市浪速区大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	120 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)サブカルチャー関連の店舗等が集積する商業地域として、今後も現状の利用を維持するものと思われる。当面の地価動向については高値取引が散見されるなど上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)店舗や事業所等が混在する商業地域で、近年は共同住宅やホテルの建設が多く見られる。今後も当面の間は同様に推移していくと予測。社会経済活動は徐々に回復しつつあり、地価は強含みで推移していくものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 246万6,276 円 1平米 74万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 245万9,664 円 1平米 74万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 246万6,276円 1平米 74万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 234万648円 1平米 70万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 245万9,664円 1平米 74万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 234万648円 1平米 70万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。 (2)社会経済活動は回復しつつあり、景気は緩やかに持ち直している。他方、円安と世界的な物価上昇が進行しており、景気下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)サブカルチャー関連店舗が集積する当エリアはユニークな地域特性を有しており、若年層を中心とした顧客流動性は高い。 (2)経済活動の回復に伴い、当地域の不動産市況も需要が戻りつつある。地価は強含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万6,345 円／平米 256万6,597 円／坪
推定価格 平米 坪	82万6,924 円／平米 273万3,811 円／坪
標準価格 平米 坪	71万9,064 円／平米 237万7,226 円／坪
査定価格 平米 坪	71万9,000 円／平米 237万7,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万1,472 円／平米 212万706 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,924 円／平米 219万4,933 円／坪
標準価格 平米 坪	76万509 円／平米 251万4,243 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万257 円／平米 171万9,970 円／坪
推定価格 平米 坪	53万5,865 円／平米 177万1,570 円／坪
標準価格 平米 坪	71万4,487 円／平米 236万2,094 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	浪速１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市浪速区日本橋３丁目３６番２０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	106万2,487 円／平米 351万2,582 円／坪
推定価格 平米 坪	109万4,362 円／平米 361万7,961 円／坪
標準価格 平米 坪	79万153 円／平米 261万2,246 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情