土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1-51外 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市天王寺区
大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外 (大阪天王寺)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗、マンションが混在する商業地域)
  • 玉造駅 から 70m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
221万5,020
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
67万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
価格時点 2023
駅名 玉造駅 から 70m
路線価
1坪当たり 1坪 221万5,020
1平米当たり 1平米 67万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
1億9,300万
(222 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 287万6,220
1平米 87万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
1億9,300万
(222 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 287万6,220 円/坪
1平米 87万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は天王寺区及び周辺区内の幹線道路沿い及びその背後に位置する商業地域である。需要者の中心は事業用用地を求める法人や不動産投資家の他マンション開発業者等も認められる。コロナ禍の影響により、取引市場は一時低調であったが、近時においては、駅近くの希少性の高い開発用地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラツキがあり中心的価格帯の把握は困難である。

(2)  同一需給圏は、天王寺区及び周辺区の幹線道路沿い及びその背後に位置する商住混在地域である。主たる需要者は、店舗ビル、マンション用地を求める不動産業者や事業用地を求める企業等も見られる。駅接近性が良好で店舗等の需要は比較的安定している。新型コロナの影響は小さく、開発業者の用地取得需要も高いことから、地価は概ね上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模で約190~260百万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例により求めた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2)  比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格からの検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 玉造駅西方
距離 70 m
土地の状態
土地面積 67.2 坪 (222 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 5 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中高層の店舗、マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 33 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
標準地の範囲
50 m
西 50 m
35 m
0 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 7 m
奥行き 35 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 33m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中高層の店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域である。当面はほぼ現状のまま推移すると予測するが、隣駅に大学が開校予定であり今後は当地域における賃貸マンション等の需要増が期待される。

(2) 中高層の店舗ビル、マンション等が混在する駅近くの商業地域であり、新型コロナによる影響も少なく、近年、隣駅に大学キャンパスの開設が予定されており、繁華性や賃貸マンション需要の底上げが期待される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 296万2,176
1平米 89万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 289万2,750
1平米 87万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 296万2,176
1平米 89万6,000
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 277万428
1平米 83万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 289万2,750
1平米 87万5,000
前年から次年への変動率 3.8 %
2019年
1坪 277万428
1平米 83万8,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直しの動きがみられる。今後は世界的な金融引締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要する。

(2) 天王寺区は都心部からの需要の広がり及び人口流入等を受け不動産市況は概ね堅調であり、現時点では新型コロナの影響は薄れつつある。

地域要因
(1)隣駅で大学の開校が予定されており、今後は当地域における賃貸マンション等の需要増が期待される。

(2) 駅近の利便性の高い幹線沿いにあり、店舗需要に加え、マンション素地としての需要が堅調である。隣町の大学開設による需要が期待されている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 天王寺103
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市天王寺区
地域 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
79万5,462 円/平米
262万9,797 円/坪
推定価格 平米
81万7,960 円/平米
270万4,176 円/坪
標準価格 平米
86万2,827 円/平米
285万2,506 円/坪
査定価格 平米
86万3,000 円/平米
285万3,078 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 天王寺103
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市天王寺区
地域 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
92万5,255 円/平米
305万8,893 円/坪
推定価格 平米
91万9,812 円/平米
304万898 円/坪
標準価格 平米
94万2,430 円/平米
311万5,674 円/坪
査定価格 平米
94万2,000 円/平米
311万4,252 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 天王寺103
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市天王寺区
地域 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
80万2,632 円/平米
265万3,501 円/坪
推定価格 平米
80万1,043 円/平米
264万8,248 円/坪
標準価格 平米
88万8,074 円/平米
293万5,973 円/坪
査定価格 平米
88万8,000 円/平米
293万5,728 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 11 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 浪速108
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市浪速区
地域 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
64万1,472 円/平米
212万706 円/坪
推定価格 平米
66万3,924 円/平米
219万4,933 円/坪
標準価格 平米
85万95 円/平米
281万414 円/坪
査定価格 平米
85万 円/平米
281万100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 中央116
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市天王寺区玉造元町1番51外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
111万4,087 円/平米
368万3,172 円/坪
推定価格 平米
116万1,554 円/平米
384万98 円/坪
標準価格 平米
93万6,737 円/平米
309万6,853 円/坪
査定価格 平米
93万7,000 円/平米
309万7,722 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 23.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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