路線価 (2023) 大阪府大阪市天王寺区上汐4-4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
価格時点	2023 年
駅名	四天王寺前夕陽ヶ丘駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	13億4,000万 円 (1493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	13億4,000万 円 (1493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円／坪 1平米 90万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は天王寺区及び周辺区内において中高層共同住宅等を中心とする住宅地域で、想定される主な需要者層はマンション開発業者等である。利便性や居住環境等が良好で根強い人気があり、富裕層の住宅取得需要は底堅いことから、マンション開発用地の需給需要は堅調に推移している。なお、建築費の上昇による用地取得への影響が見受けられる。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね総額１０～１５億円程度である。 (2) 同一需給圏は天王寺区及び周辺区内において中高層共同住宅等を中心とする住宅地域で、需要者の中心は大手マンション開発業者である。文教地区として名声が高く富裕層の需要は底堅い一方で、纏まった規模のマンション素地の供給は限定的である。コロナ禍による大きな影響は認められず、都心部の堅調なマンション需要により、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラツキがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は共同住宅等を中心とする住宅地域である。開発法による価格は投資採算性を反映した価格であり、比準価格は類似性の高いと認められる取引事例より求めており市場性を反映した価格でそれぞれ規範性を有する。主な需要者である開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向等を踏まえ意思決定を行う傾向がある。従って、開発法による価格と比準価格を関連付けて、類似する他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は共同住宅等を中心とする住宅地域である。開発法による価格は投資採算性を反映した価格であり、比準価格はマンション開発適地と認められる取引事例より求めており市場性を反映した価格である。中心的需要者であるマンション開発業者は投資採算性と類似不動産の取引動向等を指標として意思決定を行う。従って本件では、開発法による価格と比準価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	四天王寺前夕陽ヶ丘駅北東方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	451.6 坪 (1493 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅のほか事務所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市天王寺区大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は共同住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動は認められないことから、当面はほぼ現状と同様に推移するものと思われる。 (2)近隣地域は共同住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、特に大きな地域変動要因は認められない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 303万1,602 円 1平米 91万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 306万4,662 円 1平米 92万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 303万1,602円 1平米 91万7,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 306万4,662円 1平米 92万7,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 282万6,630円 1平米 85万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天王寺区は良好な環境条件、利便性を有していることから住宅需要は安定的。新型コロナの影響は薄れており、市況は継続して回復基調にある。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直しの動きがみられる。今後は世界的な金融引締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要する。
地域要因
(1)高層マンションが多くみられる地域である。居住環境、利便性等が良好であることから、マンション用地の取引需要は堅調に推移している。 (2)特に大きな変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	92万5,255 円／平米 305万8,893 円／坪
推定価格 平米 坪	91万9,812 円／平米 304万898 円／坪
標準価格 平米 坪	93万7,627 円／平米 309万9,795 円／坪
査定価格 平米 坪	93万8,000 円／平米 310万1,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万8,830 円／平米 406万2,512 円／坪
推定価格 平米 坪	124万760 円／平米 410万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	96万9,344 円／平米 320万4,651 円／坪
査定価格 平米 坪	96万9,000 円／平米 320万3,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天王寺１０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
推定価格 平米 坪	67万5,000 円／平米 223万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	90万7,258 円／平米 299万9,395 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	117万2,960 円／平米 387万7,806 円／坪
推定価格 平米 坪	120万4,630 円／平米 398万2,507 円／坪
標準価格 平米 坪	96万2,934 円／平米 318万3,460 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市天王寺区上汐４丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,332 円／平米 234万1,746 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,452 円／平米 271万9,026 円／坪
標準価格 平米 坪	87万7,750 円／平米 290万1,842 円／坪
査定価格 平米 坪	87万8,000 円／平米 290万2,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情