土地路線価格
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路線価 (2023) 大阪府大阪市西区南堀江1-5-3 坪・平米

2023
路 線 価
大阪府 大阪市西区
大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3 (大阪西)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の事務所ビル、店舗の建ち並ぶ商業地域)
  • 四ツ橋駅 から 150m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
545万4,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
165万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
価格時点 2023
駅名 四ツ橋駅 から 150m
路線価
1坪当たり 1坪 545万4,900
1平米当たり 1平米 165万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
7億1,400万
(329 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 717万4,020
1平米 217万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月28日
鑑定評価額 総額
7億1,400万
(329 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 717万4,020 円/坪
1平米 217万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区及び周辺区において事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等と考えられる。近年の大阪市内中心部におけるオフィス市況の回復に伴って、オフィスの取得需要は増大したが、需要者の物件選別は慎重さが増している。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。

(2) 同一需給圏は西区及び周辺区に及ぶ商業地域一円と判定され、特に幹線道路沿いの高度商業地域と高い代替性が認められる。主たる需要者は収益物件の保有を目的とする法人や自社ビル取得目的の法人、マンション開発業者等が想定される。コロナ禍における店舗収益の低下傾向は続いているが、住宅を中心に不動産取得意欲は旺盛であり、土地価格は総じて持ち直してる。なお、市場の中心価格帯は、物件規模等によりばらつきがあり、把握が困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者は、収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、収益価格を重視して取引を行うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプローチした比準価格も重視される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地とのバランス検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格である。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 四ツ橋駅南方
距離 150 m
土地の状態
土地面積 99.5 坪 (329 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 4 m
現況 事務所兼倉庫
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の事務所ビル、店舗の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 23.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大阪市西区大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
標準地の範囲
0 m
西 40 m
100 m
100 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 25 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 23.6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)四つ橋筋沿いに事務所ビル,店舗等が建ち並ぶ商業地域に存している。コロナ終息に向けて、先行き不透明な状況から持ち直しの動きがみられ、地価は上昇基調で推移するものと予想される。

(2)四つ橋筋沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、マンション用地需要も認められる。新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあり、旺盛なマンション開発需要もあり、地価は持ち直している。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 786万8,280
1平米 238万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 780万2,160
1平米 236万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 786万8,280
1平米 238万
前年から次年への変動率 4.3 %
2022年
1坪 687万6,480
1平米 208万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 780万2,160
1平米 236万
前年から次年への変動率 4.3 %
2019年
1坪 687万6,480
1平米 208万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。

(2)新型コロナウイルス感染症の影響に落ち着きは見られつつも、個人消費の動向、金融市場の動向、海外情勢には注視が必要である。

地域要因
(1)新型コロナウイルス感染症による近年の市場の停滞感等は持ち直しの動きが見られ、立地条件等に優れるエリアの地価は上昇基調で推移している。

(2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあり、地価は持ち直している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 西114
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西区
地域 大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
156万2,103 円/平米
516万4,313 円/坪
推定価格 平米
155万7,788 円/平米
515万47 円/坪
標準価格 平米
226万940 円/平米
747万4,668 円/坪
査定価格 平米
233万 円/平米
770万2,980 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 660
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 中央111
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
193万9,278 円/平米
641万1,253 円/坪
推定価格 平米
196万2,549 円/平米
648万8,187 円/坪
標準価格 平米
233万818 円/平米
770万5,684 円/坪
査定価格 平米
240万 円/平米
793万4,400 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 西114
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市西区
地域 大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
159万2,136 円/平米
526万3,602 円/坪
推定価格 平米
167万8,111 円/平米
554万7,835 円/坪
標準価格 平米
237万6,928 円/平米
785万8,124 円/坪
査定価格 平米
245万 円/平米
809万9,700 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 中央101
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 大阪府
市区町村 大阪市中央区
地域 大阪府大阪市西区南堀江1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
199万9,025 円/平米
660万8,777 円/坪
推定価格 平米
203万5,007 円/平米
672万7,733 円/坪
標準価格 平米
228万3,958 円/平米
755万765 円/坪
査定価格 平米
235万 円/平米
776万9,100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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