路線価 (2023) 大阪府大阪市西区九条2-12-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
価格時点	2023 年
駅名	九条駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円／坪 1平米 30万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、西区木津川以西の駅徒歩圏の店舗、共同住宅が建つ商業地域。主たる需要者は、店舗事業を目論む事業者や収益案件を探す不動産業者等とともに、賃貸マンション等の開発業者である。駅距離や周辺環境による需要者選別が厳しが一定の居宅と路面店舗需要はみられ、コロナ禍継続だが地価は微増傾向に転じた。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地の総額で５千万～７千万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、西区西部の普通商業地域及び住・商混在地域を中心に、一部隣接区等に及ぶ。需要者層は、賃貸経営目的の不動産業者、個人投資家、自己の営業拠点として地元資本の企業等が想定される。市内中心部の旺盛な需要を受け、当該地域においても住居系を中心に投資需要は比較的堅調であり、賃料も安定的に推移している。多様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、路面は事業・店舗、上層階は居宅賃貸需要はあるも、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクの強さから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（商店街立地など近隣商業や背後の代替用途）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、西区に位置する代替性が認められる取引事例を採用して試算されたものであり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	九条駅北西方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅、店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、店舗併用住宅や共同住宅がみられる既存の商業地域で、当面の間現状のまま推移。地価は、一定の居宅と路面店舗需要はあり、コロナ禍継続だが地価は微増傾向と予測する。 (2)周辺は店舗併用住宅や共同住宅がみられる商業地域で、当面現状維持で推移するものと考えられる。都心部における投資需要は依然旺盛であり、需要拡大の影響を受け地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万1,226 円 1平米 32万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種への影響が強いが、巣ごもり需要等日常買回り品業種の客足は底堅い。 (2)世界的な物価高の動きやウクライナ情勢等の懸念事項はあるものの、依然と続く金融緩和、円安等の影響により、投資市場は拡大傾向にある。
地域要因
(1)　中心地遠隔だが、一定の共同住宅需要が認められ、日常需要の路面店舗の客足も一定程度確保していることから、地価は上昇に転じた。 (2)都心部における投資用マンションの等の旺盛な需要を背景に、当該地域も需要拡大の影響を受け地価は緩やかながらも上昇基調にある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,675 円／平米 107万3,376 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,675 円／平米 107万3,376 円／坪
標準価格 平米 坪	32万825 円／平米 106万647 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,684 円／平米 121万5,563 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,052 円／平米 121万6,780 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,906 円／平米 112万423 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,176 円／平米 77万7,492 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,136 円／平米 86万9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,936 円／平米 102万4,648 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,121 円／平米 86万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,987 円／平米 124万3,013 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,013 円／平米 106万7,881 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地・底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情