路線価 (2023) 大阪府大阪市西区江戸堀1-53-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
価格時点	2023 年
駅名	肥後橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 760万3,800 円
1平米当たり	1平米 230万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,048万20 円 1平米 317万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,048万20 円／坪 1平米 317万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。金融環境の後押しもあって、マンション素地や良質な投資物件への需要は依然強い。市場での品薄状態は継続しており、突発的な高値取引も見られる。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。 (2) 同一需給圏は西区及び周辺区の商業地域で、特に幹線・準幹線道路沿いの商業地域が中心となる。主な需要者としては、収益物件として事務所建築を前提に用地取得する法人、マンションデベロッパー等が挙げられ、周辺の利用状況、利便性等から多用途の需要が考えられる。良好な資金調達環境のもと土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層の事務所等が見られる業務商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中高層事務所が建ち並ぶ商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	肥後橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	388.4 坪 (1284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所、金融機関が多い業務商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近接の業務高度商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと予測される。商的な効用は高く、位置的な希少性も認められる。地価は上昇傾向を辿るものと推測される。 (2)業務高度商業地として熟成した地域で、当面の間は現状のまま推移すると考える。良好な資金調達環境のもと不動産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,127万3,460 円 1平米 341万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,090万9,800 円 1平米 330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,127万3,460円 1平米 341万円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 988万4,940円 1平米 299万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 988万4,940円 1平米 299万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で、緩やかに回復している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)国内の景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、経済社会活動が正常化に向かうなかで、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)四つ橋筋沿いの商業地域。位置的な希少性もあり、土地需要は安定している。地価は上昇傾向にある。 (2)資金調達環境が概ね良好であることから、不動産投資意欲は堅調で、土地需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,574 円／平米 900万830 円／坪
推定価格 平米 坪	282万7,807 円／平米 934万8,730 円／坪
標準価格 平米 坪	324万6,621 円／平米 1,073万3,329 円／坪
査定価格 平米 坪	341万 円／平米 1,127万3,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	436万3,136 円／平米 1,442万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	461万3,107 円／平米 1,525万932 円／坪
標準価格 平米 坪	325万7,844 円／平米 1,077万432 円／坪
査定価格 平米 坪	342万 円／平米 1,130万6,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	325万8,359 円／平米 1,077万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	342万 円／平米 1,130万6,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	311万3,446 円／平米 1,029万3,052 円／坪
推定価格 平米 坪	307万1,086 円／平米 1,015万3,010 円／坪
標準価格 平米 坪	323万2,722 円／平米 1,068万7,379 円／坪
査定価格 平米 坪	339万 円／平米 1,120万7,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市西区江戸堀１丁目５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	358万5,398 円／平米 1,185万3,326 円／坪
推定価格 平米 坪	380万7,175 円／平米 1,258万6,521 円／坪
標準価格 平米 坪	324万5,673 円／平米 1,073万195 円／坪
査定価格 平米 坪	341万 円／平米 1,127万3,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情