路線価 (2023) 大阪府大阪市西区立売堀1-18-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
価格時点	2023 年
駅名	本町駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 294万2,340 円
1平米当たり	1平米 89万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	3億7,100万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 390万1,080 円 1平米 118万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億7,100万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 390万1,080 円／坪 1平米 118万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿道及び背後の商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心である。近年は、優れた都心接近性や生活利便性等を背景に、住居系用途への転換を見据えた素地の取得需要が見込まれている。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るので市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。 (2) 　同一需給圏は、概ね西区及び隣接区の区画内の商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼事務所ビルを求める事業者、マンション開発業者やレジ収益案件を求める投資家等。近隣地域は立地面でオフィス性と居住快適性の両面があり、近時コロナ禍で投資意欲がやや減退し下落傾向にあったが、事務所需要と賃料の安定、マンション素地転換等から上昇に転じた。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件における主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、当該需要者は特に収益価格を重視して取引を行うものと把握される。加えて、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。よって本件では、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、事務所・店舗・居宅の賃貸需要があるも、新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なことから、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（開発素地等、潜在用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	28 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)優れた都心接近性及び居住環境等を背景に、オフィスビル・作業所跡地等での共同住宅の建設が認められるなど、住居系用途への転換利用が進んでおり、今後についても、同傾向が継続するものと思われる。 (2)　近隣地域は、中高層の事務所や店舗ビル、マンション等が建つ商業地域である。地価はこれまでコロナ禍影響から下落傾向にあったものの、事務所賃料安定、マンション転換需要も強く、上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 409万9,440 円 1平米 124万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 403万3,320円 1平米 122万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行によって、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、世界的な金融引締め等の新たなリスクについて注視が必要である。 (2)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響が続くが、事務所・居宅用途の需要は増えている。ただし、金利上昇等不安要素は多い。
地域要因
(1)都心接近性等に優れた立地条件から、事務所，作業所等から共同住宅等への転換利用が認められる傾向にある。 (2)　従来から事務所・店舗・共同住宅が混在するが、近時はマンション転換需要が強く、コロナ禍にあっても地価は上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,335 円／平米 108万5,476 円／坪
推定価格 平米 坪	112万7,353 円／平米 372万7,029 円／坪
標準価格 平米 坪	121万905 円／平米 400万3,252 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,666 円／平米 399万2,544 円／坪
推定価格 平米 坪	130万1,864 円／平米 430万3,962 円／坪
標準価格 平米 坪	119万2,183 円／平米 394万1,357 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	114万8,215 円／平米 379万5,999 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,808 円／平米 393万199 円／坪
標準価格 平米 坪	124万7,438 円／平米 412万4,030 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区立売堀１丁目１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万4,364 円／平米 355万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	113万2,380 円／平米 374万3,648 円／坪
標準価格 平米 坪	119万8,286 円／平米 396万1,534 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情