土地路線価格
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路線価 (2023) 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614 坪・平米

2023
路 線 価
京都府 京都市下京区
京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番 (京都下京)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域)
  • 京都駅 から 280m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
548万7,960
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
166万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 京都府 京都市下京区京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
価格時点 2023
駅名 京都駅 から 280m
路線価
1坪当たり 1坪 548万7,960
1平米当たり 1平米 166万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(3710 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,653万
1平米 500万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(3710 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,669万5,300 円/坪
1平米 505万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中京区及び下京区内に高度商業地域や繁華性・集積性の高い商業地域が存する圏域。需要者としては、自用目的の大手企業や地元有力企業、収益物件目的の投資法人等が想定される。駅前立地かつ高度利用可能な希少性の高さと今後の発展への期待感等から需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。取引が顕在化することが少ないうえに特別の事情含みで高値取引されることもあり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(2) 同一需給圏は中京区や下京区内の繁華性、業務効率性の高い商業地域である。需要者は地元有力企業又は全国展開している大手企業や投資法人などがあげられる。希少性の高さと特に供給が少ないことから需要は旺盛である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付事務所ビルを想定した純収益に基づき試算した。当該価格は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。収益価格は多くの想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的であり検証の手段として有用である。想定される需要者は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 京都駅北西方
距離 280 m
土地の状態
土地面積 1122.2 坪 (3710 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 8F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 三方路
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 高度利用地区(高度利用地区)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 京都市下京区京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
標準地の範囲
30 m
西 100 m
100 m
30 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 50 m
奥行き 70 m
面積 3500 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 京都駅前に存する塩小路通沿いの高度商業地域
街路 21.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 高度利用地区(高度利用地区)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京都駅前の高度商業地域で、京都中央郵便局の複合ビルへの建替が計画される等、今後も発展していくものと予測する。駅前立地かつ高度利用可能な極めて希少性の高い地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ京都駅前の塩小路通沿いの高度商業地域であり、利便性、希少性に極めて優れることから、ホテルや観光関連の店舗等に利用され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 1,702万5,900
1平米 515万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 1,732万3,440
1平米 524万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 1,702万5,900
1平米 515万
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 0
1平米 0
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 1,732万3,440
1平米 524万
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 0
1平米 0
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費や観光関連が改善する等、全体的には緩やかな持ち直し傾向。

(2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。

地域要因
(1)インバウンド減少の影響は当面続くも、希少性の極めて高い京都駅前商業地域に対する需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。

(2)京都駅前の高度商業地に対する不動産需要は旺盛で、希少性は高く、地価は上昇傾向である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1C
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
656万3,727 円/平米
2,169万9,681 円/坪
推定価格 平米
659万6,546 円/平米
2,180万8,181 円/坪
標準価格 平米
494万8,647 円/平米
1,636万227 円/坪
査定価格 平米
515万 円/平米
1,702万5,900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1R
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市中京区
地域 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
374万8,639 円/平米
1,239万3,001 円/坪
推定価格 平米
369万408 円/平米
1,220万489 円/坪
標準価格 平米
490万7,457 円/平米
1,622万4,053 円/坪
査定価格 平米
510万 円/平米
1,686万600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 13 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1B
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市中京区
地域 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
334万8,241 円/平米
1,106万9,285 円/坪
推定価格 平米
336万8,330 円/平米
1,113万5,699 円/坪
標準価格 平米
499万119 円/平米
1,649万7,333 円/坪
査定価格 平米
519万 円/平米
1,715万8,140 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 28 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1Q
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
240万8,008 円/平米
796万874 円/坪
推定価格 平米
252万9,775 円/平米
836万3,436 円/坪
標準価格 平米
501万9,395 円/平米
1,659万4,120 円/坪
査定価格 平米
522万 円/平米
1,725万7,320 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 5.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 23K1L
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市中京区
地域 京都府京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
299万284 円/平米
988万5,879 円/坪
推定価格 平米
302万6,167 円/平米
1,000万4,508 円/坪
標準価格 平米
477万3,134 円/平米
1,577万9,981 円/坪
査定価格 平米
496万 円/平米
1,639万7,760 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 旧市街地美観
特別な事情
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