路線価 (2023) 京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町172 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円／坪 1平米 62万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市中心部へのアクセスが良好な市内の商住混在地域である。需要者の中心は地場で事業展開を行う法人のほか、賃料収入目的の個人・法人投資家、画地規模によっては賃貸・分譲マンション開発業者も市場参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は下京区及びその周辺区内の商業地域である。需要者は地元事業法人等の事業者や賃貸収益目的の不動産業者、マンション開発業者等も認められる。圏内は市内繁華街や大阪へのアクセスが良好で、利便性にも優れ、事業所やマンション用地の需要は旺盛である。地価水準はやや上昇傾向にあるが、マンション用地は高値感もみられ、上昇率はやや鈍化している。中心となる価格帯は、立地や画地規模、容積率等により様々であり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。近隣地域では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算された。本件の需要者は、立地を重視し、類似不動産との比較を行い、収益性による裏付けのうえで意思決定を行う傾向にある。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、要因の類似性が認められる取引事例に基づき求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方不動産の収益性を反映させた収益価格は、繁華性の高い商業地に存する不動産については十分考慮すべきであるが、想定要素が介在する点や想定如何により価格が大きくブレる点等から相対的な信頼性はやや劣る。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年指定基準地からの推移を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の事務所ビルに小売店舗が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	348 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	33 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	348 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所や店舗、共同住宅等が混在する地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。店舗も住宅も需要が強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗、事務所、店舗付共同住宅等が混在する地域である。五条駅徒歩圏内で、利便性高く、事務所やマンション需要は旺盛である。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 212万2,452 円 1平米 64万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万2,288 円 1平米 64万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 198万294円 1平米 59万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万2,288円 1平米 64万8,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 198万294円 1平米 59万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下京区の人口は微減傾向にあるが、新設住宅着工戸数は分譲・賃貸住宅の供給が増加し、不動産需要は強含みの状態が継続している。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)京都市中心部に近く、事務所や店舗、マンション等の多様な需要が競合する商住混在地域で、地域的特性に変化はない。 (2)地下鉄烏丸線五条駅徒歩圏内で、特にマンション需要等が牽引して、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,948 円／平米 197万204 円／坪
推定価格 平米 坪	60万716 円／平米 198万5,967 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,999 円／平米 209万2,695 円／坪
査定価格 平米 坪	63万3,000 円／平米 209万2,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万978 円／平米 155万7,053 円／坪
推定価格 平米 坪	48万8,458 円／平米 161万4,842 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,456 円／平米 208万982 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,953 円／平米 208万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	64万168 円／平米 211万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	63万3,830 円／平米 209万5,442 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区松原通新町東入中野之町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万5,547 円／平米 289万4,558 円／坪
推定価格 平米 坪	88万4,302 円／平米 292万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	72万3,060 円／平米 239万436 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情