路線価 (2023) 京都府京都市下京区四条通寺町東入2-御旅町51外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
価格時点	2023 年
駅名	京都河原町駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 2,224万9,380 円
1平米当たり	1平米 673万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,909万2,800 円 1平米 880万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,909万2,800 円／坪 1平米 880万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市内中心部のほか、広く大阪市、神戸市等の繁華な商業地域が存する圏域である。市場参加者は地元企業、全国展開する事業者のほか、海外ブランド等も想定される。稀少性を反映して供給はほとんど存しない反面、京都中心部に出店を目指す事業者の需要は根強いものがあり、需給動向は強含みの推移である。取引が稀少なことに加えて規模、取引形態等が多様であるため明確な価格帯が見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、京都市の市内中心部における繁華性の高い商業地域である。需要者の属性は、基幹店舗の出店を目論む全国規模の企業、地元企業、海外ブランド店等と幅広い。需給動向としては、位置的効用に優れており、その希少性から潜在的な需要は国内外から認められ、需要は底堅い。取引自体が希少な上、取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難であるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いことから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域は商業の中心的位置にあり、単なる収益性にとどまらず、ブランド的価値を含んで経済価値が形成されることから、当該価値も織り込んだ比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに規範性のある標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京都河原町駅東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	132.5 坪 (438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	百貨店、有名店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
標準地の範囲
東	20 m
西	7 m
南	40 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所の敷地。
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	30 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	京都市内有数の繁華な四条河原町交差点の北西側に位置する。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、京都市内有数の繁華な四条河原町交差点に位置し、商業中心エリアを構成する。コロナ禍により観光客も減少しているものの当該地域への進出意欲は根強く、地価も当面は堅調に推移するものと予測する。 (2)当該地域は、四条河原町交差点に位置する京都市の商業中心エリアである。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、円安・物価高及び観光産業の回復が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	８階建程度の店舗兼事務所の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,975万4,000 円 1平米 900万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,028万2,960 円 1平米 916万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,975万4,000円 1平米 900万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 2,810万1,000円 1平米 850万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,028万2,960円 1平米 916万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 2,810万1,000円 1平米 850万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)インバウンドの増加に伴い店舗売上は回復の兆しが見られ、今後も回復が期待されている。但し、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)京都市内の商業中心地に存し、繁華性も高いことから様々な業種からの需要が旺盛で、経済活動再開の期待から地価は微上昇している。 (2)京都市の商業中心に位置し、希少性が高く、潜在的な需要が認められるため、地価は上昇している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	656万3,727 円／平米 2,169万9,681 円／坪
推定価格 平米 坪	659万6,546 円／平米 2,180万8,181 円／坪
標準価格 平米 坪	897万4,893 円／平米 2,967万996 円／坪
査定価格 平米 坪	906万 円／平米 2,995万2,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万8,241 円／平米 1,106万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	336万8,330 円／平米 1,113万5,699 円／坪
標準価格 平米 坪	857万814 円／平米 2,833万5,111 円／坪
査定価格 平米 坪	866万 円／平米 2,862万9,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	919万8,076 円／平米 3,040万8,839 円／坪
査定価格 平米 坪	929万 円／平米 3,071万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区四条通寺町東入２丁目御旅町５１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	844万4,870 円／平米 2,791万8,740 円／坪
査定価格 平米 坪	853万 円／平米 2,820万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情