路線価 (2023) 京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目35-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
価格時点	2023 年
駅名	三条京阪駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 327万2,940 円
1平米当たり	1平米 99万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億9,800万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 433万860 円／坪 1平米 131万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京都市東山区及びその周辺の繁華な商業地域が存する圏域。市場参加者は同一需給圏内の物販業者、飲食業者のほか、マンション開発業者等、様々な事業者が想定される。これらを反映して需要は根強いものがある一方で、供給は既存物件の売却等もほとんど見られないのが現状で、需給動向は比較的強含みの推移を見ている。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。 (2) 同一需給圏は主に東山区及び隣接区の幹線・準幹線道路沿いとその背後地域を含む商業地域。主な需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、収益目的の不動産会社や投資家等で、マンション業者も需要者として見込める。多様な用途利用が可能で、需要者の裾野が広いことから、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難であるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いことから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三条京阪駅東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の商業ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗付共同住宅の敷地。
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１８．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近時のコロナ禍による宿泊客減少で休業する施設が増加、ホテル進出も見合わせる動きがある一方でマンション素地に対する需要は根強く、今後はマンション分譲業者が地価を牽引するものと予測される。 (2)中層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域。用途の多様性を有しており、選好性は高い。今後、商業地として熟成度が高まり、需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗付共同住宅の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)東山区の人口は減少、高齢化率は京都府平均より高い。商業地ではインバウンド需要回復も伺え、引き合いは増加基調である。
地域要因
(1)鉄道駅に近く、著名観光地へのアクセスに優れ、一時下落した地価もインバウンド再開を見越して反転している。 (2)駅や中心商業地に近い三条通沿いの商業地域である。用途の多様性が見込めることから、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,727 円／平米 298万4,415 円／坪
推定価格 平米 坪	93万8,092 円／平米 310万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	99万6,910 円／平米 329万5,784 円／坪
査定価格 平米 坪	99万7,000 円／平米 329万6,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万4,114 円／平米 355万1,021 円／坪
推定価格 平米 坪	116万8,214 円／平米 386万2,115 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,086 円／平米 294万5,930 円／坪
査定価格 平米 坪	89万1,000 円／平米 294万5,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万7,283 円／平米 369万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	132万7,595 円／平米 438万9,029 円／坪
標準価格 平米 坪	138万36 円／平米 456万2,399 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万6,037 円／平米 273万878 円／坪
推定価格 平米 坪	80万6,790 円／平米 266万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	141万5,421 円／平米 467万9,382 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万389 円／平米 330万7,286 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,398 円／平米 338万48 円／坪
標準価格 平米 坪	136万3,197 円／平米 450万6,729 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情