路線価 (2023) 京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
価格時点	2023 年
駅名	二条城前駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 153万7,290 円／坪 1平米 46万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中京区及び周辺区の商店街等の商業地域である。需要者の中心は中小法人・個人事業者等である。事業主の高齢化、買物客の大型店への流出が見られたが、ここ近年においては周辺にホテルや簡易宿泊所の開設があった。しかし、観光客等の減少により店舗需要は弱含みにあったが、ここ最近は回復傾向にある。取引価格は業種、立地等の影響を受け、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は京都市内の商店街等の近隣商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する中小法人・個人事業者等である。事業主の高齢化、買物客の大型店への流出やネットスーパー利用等の課題から住宅への用途変更が散見されるが、近隣住民による購買力は堅調であり、新規出店の動きが活発である。取引価格は業種、立地等の影響を受け、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は旧来からの物販店舗や飲食店舗等が混在し、需要の中心は自用店舗住宅目的である。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には一部店舗共同住宅や共同住宅等も見られるが、元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した価格であるが、近隣地域の賃貸市場では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算された。本件の需要者は自己使用目的の事業者が中心であり、市場の実態を重視する傾向があることを考慮し、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二条城前駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗の建ち並ぶアーケード付の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物販店舗、飲食店舗等が建ち並ぶアーケード付の商業地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因・地域要因の影響等を受けて上昇傾向。 (2)個人商店が多い商店街であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。商業地に対する需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万3,410 円 1平米 48万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 159万186 円 1平米 48万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万3,410円 1平米 48万5,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 159万186円 1平米 48万1,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある。 (2)中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩やかに持ち直し、住宅・設備投資は緩やかに増加しており、不動産需要は堅調である。
地域要因
(1)古くからの幹線道路沿い背後のアーケード付商業地域。観光客の減少、新規店舗出店等の需要減が見られたが回復傾向。その他格別の変動要因はない。 (2)市内でも歴史のある近隣住民を主たる顧客とする商店街である。地域的特性に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,250 円／平米 131万3,309 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,634 円／平米 132万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	47万4,062 円／平米 156万7,249 円／坪
査定価格 平米 坪	47万4,000 円／平米 156万7,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,900 円／平米 139万8,107 円／坪
推定価格 平米 坪	43万589 円／平米 142万3,527 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,183 円／平米 159万4,097 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,539 円／平米 161万8,416 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,903 円／平米 163万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	49万6,399 円／平米 164万1,095 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万4,333 円／平米 153万5,085 円／坪
推定価格 平米 坪	46万8,048 円／平米 154万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,722 円／平米 163万2,245 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区三条通神泉苑西入今新在家西町２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万9,527 円／平米 125万4,716 円／坪
推定価格 平米 坪	39万4,019 円／平米 130万2,627 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,759 円／平米 158万2,777 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情